Можно ли не платить арендную плату во время карантина? (укр)

У медйному простор все бльше галасу з приводу прийнятого парламентом 30 березня закону "Про внесення змн до деяких законодавчих актв, спрямованих на забезпечення додаткових соцальних та економчних гарантй у зв'язку з поширенням коронаврусно хвороби (COVID-2019)".

Найбльше запитань виникло у зв’язку з нормою про звльнення наймача вд плати за користування майном на пдстав ч.6 ст.762 ЦК.

Нагадаю, що в проголосованому у сесйнй зал текст закону було передбачено, що до завершення карантину наймач "звльняться" вд плати за користування майном вдповдно до ч.6 ст. 762 Цивльного кодексу Украни.

Але в опублкованому текст закону слово "звльняться" було замнено на слова "може бути звльнений".

Звдси здйнявся галас, мовляв обов’язкове звльнення вд плати замнили на можливсть такого звльнення за згодою сторн.

Така замну слв було зроблено нбито в рамках "технко-юридичних" правок, як не змнюють сут норми (депутати якраз голосували за цей закон з можливстю внесення в нього таких правок).

Проте саме цю правку бльшсть орендарв сприйняло як грубу пдмну понять.

Як скасувати плату за оренду на карантин: буде непросто, але шанси

дйсно, на перший погляд вигляда так, що первинну норму про обов’язкове звльнення наймачв вд плати на перод карантину замнили на можливсть такого звльнення за домовленстю з орендодавцем.

На мою ж думку, юридичний змст вищевказано норми залишився незмнним.

Розумю, що можливо це не дуже популярна зараз позиця, однак спробую обрунтувати.

По-перше, на мо переконання приймати норму про звльнення (чи навть про можливсть звльнення) наймача вд плати у перод карантину взагал було не потрбно.

Цивльний кодекс Украни так вже мстив хорошу норму (ч.6 ст.762).

Згдно з цю нормою, наймач звльняться (ось бачите, не "може бути звльнений", а саме "звльняться") вд плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за як вн не вдповда.

Очевидно, що практично кожен юрист може обрунтувати свому клнту, що у випадку оренди примщення пд, наприклад, кафе, то його використання протягом карантину неможливим, оскльки дяльнсть кафе прямо заборонена (я зараз не беру найскладнш випадки, коли мета оренди в договор не визначена, або наймач може перепрофлювати примщення пд нший вид використання).

У такому випадку орендар мг не платити. Тому для чого було уточнювати, що ч.6 ст.762 Цивльного кодексу застосовуться до правовдносин найму пд час карантину, незрозумло.

По-друге, н в первиннй н в остаточнй редакц пункт 14 Прикнцевих та перехдних положень Цивльного кодексу не передбачали безумовного та автоматичного звльнення наймачв вд плати.

[BANNER1]Ця норма в будь-якому варант мстила посилання на ч.6 ст.762 Цивльного кодексу, яка сама по соб завжди потребу доказування факту неможливост використання об’кту оренди в кожному конкретному випадку.

Кому доводити? Для початку - орендодавцю, а якщо вн з цим не погодиться, то питання все одно буде виршуватися у суд. Тому для застосування ц норми так чи накше потрбна згода орендодавця.

По-трет, пункт 14 Прикнцевих та перехдних положень Цивльного кодексу в опублкованй редакц мстить фразу "може бути звльнений", однак норма в цлому вдсила нас до норми ч.6 ст.762 кодексу, яка вже мперативною каже нам про те, що якщо факт неможливост використання майна, то наймач звльняться вд плати.

На мою думку, формулювання "може бути звльнений" бльш правильним, нж "звльняться".

Фактично ми отримали законодавчу пдказку, що запроваджений в Укран карантин в цлому обставиною, яка може унеможливити користування орендованим майном (але ж точно не будь-яким майном, адже, наприклад, квартирами або складами користуватися можна), однак доказування тако неможливост компетенцю сторн договору (або суду, якщо сторони не дйшли згоди).

Таким чином, у свой первиннй верс ця норма завдала б бльше шкоди нж принесла корист.

Бльшсть орендарв, на жаль, розумли цю норму буквально масово припинили б платити, не розбираючись у деталях: чи пдпада конкретний випадок оренди пд дю ц норми, чи слд надати орендодавцю яксь докази неможливост використання примщення.

У результат це призвело б до величезно клькост непотрбних нкому судових позовв через 2-3 мсяц, яких можна було б уникнути, якби сторони спочатку спробували домовитися.

У пдсумку мамо розумння, що якщо використання примщення (наприклад пд кафе) неможливим в умовах карантину, то орендар повинен спочатку повдомити власника про цей факт та запропонувати узгодити питання звльнення вд плати.

Якщо ж просто перестати плати (а саме так би й було, якби Закон був опублкований у первиннй редакц), то очевидно орендар отримав би позов вд власника з вимогою сплати орендну плату.

Тод все одно довелося б доводити неможливсть користування майном та обрунтовансть застосування ч.6 ст.762 Цивльного кодексу, але вже у суд.

Тому краще одразу домовитися, бо потм доведеться сперечатися у суд.

Пд час пдготовки цього матералу 13.04.2020 Верховною Радою Украни були внесен змни до законодавства стосовно прав орендарв вимагати зменшення розмру орендно плати на перод карантину.

[BANNER2]Законодавець обрав дещо нший пдхд. Вдтепер норма ч.6 ст.762 Цивльного кодексу не пдляга обов’язковому застосуванню. Натомсть передбачен так положення:

1. Плата за користування нерухомим майном зменшуться за вимогою наймача. Перод зменшення увесь час, коли майно не могло використовуватися в повному обсяз через запроваджен обмеження.

2. Розмр плати погоджуться сторонами договору.

3. Але максимальний розмр плати не може перевищувати обсягу витрат, як наймодавець здйснив за вдповдний перод для внесення плати за землю, податку на нерухоме майно, комунальних послуг. Ц витрати рахуються пропорцйно орендованй площ.

4. Якщо договором найму вже передбачена сплата наймачем комунальних послуг податкв, то додатков суми орендно плати не нараховуються.

Вказан норми стосуються лише юридичних та фзичних осб - наймачв, як здйснюють пдпримницьку дяльнсть з використанням орендованого майна. На осб, як не пдпримцями (громадяни, релгйн органзац), ця норма не поширються.

Вказан норми також не застосовуються до випадкв оренди комунального майна.

Як бачимо, особливо нчого не змнються. Основна дея цих змн (в теор) - орендар платить "комуналку" за орендоване майно, бльше нчого не платить.

Але на практиц порахувати вказан витрати буде надзвичайно проблематично це прогнозовано спричинить чисельн судов спори.

Важливо, що норма ч.6 ст.762 Цивльний кодекс, про яку я говорив вище, залишаться чинною та може застосовуватися у всх випадках.

На мою думку саме ця норма ефективною ниншнй ситуац саме слд застосовувати.

Подробнее читайте на epravda.com.ua ...