2020-12-25 14:00 |
Иосиф Москович, руководитель американской инвестиционной компании Exon Capital Group, которая вошла на украинский рынок с совершенно новыми для Украины принципами развития рынка строительства и недвижимости, рассказал о своем виденье будущего строительного рынка, об ответственности застройщика перед инвесторами. (укр)
- Пане Москович, Ви увйшли на будвельний ринок Украни з ункальним проектом багатофункцонального комплексу "50 Авеню". Як Ви бачите проблеми ринку?
- На ринку нерухомост напевно сну багато проблем. Але в цлому основн проблеми, як я бачу полягають в наступному:
Перше - це дуже низький рвень капталу, який забудовник задю для будвництва, а надходження фнансв для будвництва залежить перш за все вд майбутнх продажв, що створю величезний ризик для покупцв.
Кожен проект ма сво особливост потреба в каптал повинна вдповдати рвню проекту.
Друге - це вдсутнсть фнансово установи, яка буде супроводжувати проект до його завершення. Це також вдсутнсть незалежного об'ктивного органу, який контролюватиме етапи будвництва попереджати про майбутн проблеми, як можуть виникнути.
Ми бачимо багато незавершеного будвництва в Кив, як на 90% виникли через вказан причини. Та й оподаткування в будвельнй галуз достатньо не адекватне, що заганя в тнь. Звичайно, ще питання, але якщо ми про них будемо докладно говорити, то буде потрбно не одне нтерв'ю.
Вс проблеми, про як я згадав, можна виршити законодавчо. Необхдн закони, як захистять нвестора в фнансовому вдношенн .У вроп та й у багатьох нших кранах законодавство спрямоване саме на виршення цих питань.
З цього особливо важливо, щоб укранськ закони були соцально орнтован були пронизан насамперед турботою про просту людину, про безпеку його вкладень, про його комфорт.
- Як Ви бачите, ниншня влада робить в цй сфер яксь кроки?
- Безумовно, так. На це спрямован д Мнрегонбуду та деяких депутатв Верховно Ради.
Ось, наприклад, зовсм недавно народн депутати представили новий законопроект, покликаний посилити правовий захист покупцв житлово нерухомост на етап будвництва.
Пропозиц, викладен в ньому напевно вперше спрямован на лквдацю тих недолкв, як снують на будвельному ринку. Абсолютно бльшсть положень ми пдтримумо будемо дуже рад якщо вони будуть законодавчо закрплен.
Однак деяк положення мають не зовсм досконалий характер. Наприклад, це стосуться питання страхування забудовника. Було б добре якби в Закон були внесен положення як полягають в тому, що забудовник зобов'язаний мати страховку захдно страхово кампан.
Або забудовник повинен мати гарант банку або фнансово компан як в свою чергу також повинн бути застрахован захдною страховою кампаню.
На нашу думку, нема контракту з банком - нема дозволу на будвництво. Адже непоодинок випадки коли забудовник почина процес будвництва, маючи на рахунках клька мльйонв гривень. Тобто будвельний бзнес-план не вдповда фнансовим планам. Звдси виникають проблеми, коли проста людина залишаться без житла.
- Я так розумю, що реформування будвельно галуз це досить тривалий процес. Якими правилами Ви керутеся на будвельному ринку?
- Ми чтко бачимо снуюч проблеми для свого бзнесу розробили так правила, як захистять нвестора. Тому, не чекаючи допомоги вд законодавця, ми самостйно впроваджумо в Укран механзми, як правильно розподляють вдповдальнсть забудовника гарант покупця нерухомост. Покупець, людина на першому мсц. няк накше . Це наше кредо.
- Виника питання - як? Як Ви хочете вдосконалити ринок будвництва нерухомост?
- У цьому ми дуже спирамося на досвд пдтримку мжнародно юридично компан Авраама Лалума, з якою успшно спвпрацюмо багато рокв. Авраам Лалум ма величезний досвд в цй сфер дяльност, представництва його компан працюють в 15 кранах свту.
Спльно ми розробили впровадили механзм контрольованого придбання спецально для Украни, щоб не повторювалися випадки, коли нвестор був обманутий. Вн поляга в наступному:
Перше. Часто покупець не може переврити, чи все гаразд з проектною документацю. Тому, мсцева команда юриств проводить повний аналз переврку вдповдних документв про власнсть, прав на землю, дозволв на будвництво та будвництво до початку проекту.
Друге .Цей механзм передбача, що вс виплати здйснюються поетапно. Залежно вд вдсотка готовност, нвестор платить тльки за те, що вже за фактом побудовано. Таким чином ми уникамо ризику оплати об'кта, який може бути не добудований.
Трет. Механзм контрольованого придбання передбача наявнсть незалежно нспекцйно компан, яка контролю хд будвництва.
Четверте. Передбачаться також наявнсть зобов'язань компан по термнах будвництва, повну пдтримку юридичного радника нашо компан таким чином - максимально яксний супровд свох нвестицй в нерухомсть, яке гаранту безпеку.
Ексон Каптал Груп прийняла ршення працювати за цим механзмом контрольованого придбання. Тим самим наша компаня виршила вийти на новий рвень вдповдальност перед нвесторами.
Для мене особисто - дуже важлива длова репутаця мо компан. У всьому свт до цього ставляться дуже вдповдально. Тому я хочу, щоб люди, як уклали договр про нвестиц з Ексон Каптал Груп, отримували вже готов офси, апартаменти- "пд ключ". Щоб м не треба було виршувати яксь побутов проблеми.
Ми сподвамося що станемо свого роду моделлю надйност.
- Пан Москович не могли б Ви докладнше розповсти про цю систему. Нашому читачев це буде цкаво.
- Так, безумовно. Це дуже велика розмова я розповм лише його суть.
Наша схема "контрольованих продажв" передбача, що на початковому етап будвництва Компаня ма право продати не бльше 10% об'кта (зрозумло, що з великою знижкою), незалежно житлових або нежитлових площ. Решта продаж здйснються в вдсотковому спввдношенн вд фактично збудованого.
Тобто, якщо за фактом побудовано 2% - значить, нвестор вносить 2% т. д.
Але це ще не все. В процес реалзац проекту працю незалежна нженерна нспекцйна компаня. завданням монторинг та звтнсть про хд будвництва, його якост вдповдно до плану проекту та документац. Такий монторинг проводиться щомсяця.
Так ось, черговий платж нвестор здйсню на пдстав звту нженерно нспекц, схвалення бухгалтерсько фрми юридично переврки Avraham Lalum.
Дуже серйозно пдходимо до питань гарант завершення будвництва в установлен строки .По-перше, в договор купвл-продажу передбачають механзм компенсац покупцям за несвочасне завершення будвництва в розмр не менше 5% вд обсягу платежв за об'кт.
По-друге, в крайнх випадках, коли забудовник не може завершити будвництво об'кта вчасно або вдповдно до погоджених умов продажу, уповноважена особа мжнародно юридично компан може взяти пд контроль управлння проектом дяти для завершення будвництва вд мен покупцв, а також на свй розсуд знизити цну для нвесторв з метою якнайшвидшого завершення будвництва.
Таким чином забудовник ризику взагал залишитися без будь-якого прибутку, що безумовно буде його дисциплнувати
Ну, напевно найголовнше, в нашому механзм контрольованого придбання це те, що забудовник не може почати процес будвництва, якщо на його рахунках не буде знаходиться достатньо коштв для будвництва. Необхдна сума коштв визначаться спецальною методикою, яку розробила вище згадана мжнародна юридична компаня Авраама Лалум.
До реч, ми були б дуже рад, якби деяк положення нашого механзму контрольованого придбання зацкавили законодавця.
- Пане Москович. Багато хто говорить про "50 Авеню" Що це за об'кт? У чому його ункальнсть?
- "50 Авеню" на Шулявц - це не просто проект багатофункцонального призначення. Це один з наймасштабнших проектв не тльки в Кив, а й в Укран. це найбльший технологчно сучасний проект Exon Capital Group.
Як я сказав ранше - цей проект здйснються вдповдно до механзму контрольованого придбання, щоб надати максимальн гарант покупцям, що нвестують в нього.
Подробнее читайте на epravda.com.ua ...
