Распространенный в развитых странах инструмент решения квартирного вопроса ипотека в Украине почти не работает. Почему так, и что делать? (укр)

Наприкнц счня 2020 року обсяг гривневих потечних позик, наданих укранськими банками, становив 12 млрд грн псля мнмального значення 9,9 млрд грн.

Якщо простежити динамку зростання цього показника з кнця 2017 року до счня 2020 року, то мамо зростання майже на 22%. З одного боку, тенденця позитивна.

Однак за цей же перод обсяг споживчих кредитв у гривн збльшився з 93,4 млрд грн до 161,1 млрд грн.

Вдповдно, прирст потечних позик за цей перод становив лише 2 млрд грн проти 68 млрд грн у випадку споживчих гривневих кредитв.

Отже, у сукупному портфел гривневих позик, наданих укранськими банками, кредитування житла скоротилося з 9,3% до 6,8%. Якщо два роки тому майже кожна десята гривня кредитв була в потец, то нин - лише кожна п'ятнадцята.

Загалом потечн позики в Укран становлять менше 1% ВВП, що разючою вдмннстю вд розвинених кран свту. Там звичний масштаби потеки - десятки вдсоткв ВВП. Так, у Польщ або Чех цей показник коливаться в дапазон 20-30%, а в бльш розвинених кранах нормальним явищем 40-80% ВВП.

Реал укрансько потеки

За результатами дослдження Нацонального банку Украни, проведеного у другому пврчч 2019 року, пропозиц потечного кредитування часто обмежен партнерськими програмами банкв з забудовниками. Нараз на ринку потечного кредитування в первинному сегмент присутн лише см банкв.

Максимальний термн кредитування за партнерськими програмами становить 20 рокв, а сума позики сяга 2 млн грн за умови першого внеску 20-60%. Частка молодих позичальникв, до 30 рокв, порвняно невисока - близько 15%.

потека пд 10% вже у 2020-му: що там з обцяними доступними кредитами на житло

Кив залишаться лдером потечного кредитування - понад 35%, проте в останн роки зроста частка захдних пвденних регонв. Найчастше потечний кредит беруть см' з пдтвердженим сукупним доходом 50-100 тис грн. Без офцйно пдтверджених доходв банки таких позик не видають.

За даними учасникв ринку, потекою фнансуються менше 7% угод, а 72% з них - придбання житла на вторинному ринку. Для порвняння: три роки тому частка таких кредитв становила 28,5%. Вдповдно, акцент банкв змстився з первинного на вторинний ринок нерухомост. Чому так сталося?

Високий ризик недобудови та вдсутнсть гарантй на повернення наданих грошей негативно впливають на бажання банкв кредитувати недобудови.

нш причини - шахрайськ операц: змна адреси пд час введення будинкв в експлуатацю, продаж позичальниками або недобросовсними забудовниками квартир третм особам без вдома банку, банкрутство забудовникв.

Тобто проблема в тому, що в укранських реалях сну цла низка "варантв" не платити за рахунками та не повертати кредит, взятий на нове житло.

З ц ситуац можна вийти, запровадивши певн тактичн та стратегчн кроки. Передусм - зобов'язати забудовника повдомляти потекодержателя про введення будинку в експлуатацю та страхувати свою вдповдальнсть.

Стратегчний крок, який стимулював би банки кредитувати первинний ринок, - це гарант держави на завершення будвництва введення будинкв в експлуатацю.[BANNER1]

Чому потека така "дорога"

Реальна ставка за потекою - 19-25% рчних, тому так кредити користуються низьким попитом. Тут важливо розвнчати мф, що ц вдсотки - прибуток банкв. Банквський сектор часто звинувачують в бажанн заробити надприбуток, тож розгляньмо складов середньо вдсотково ставки за потечним кредитом.

Вартсть кредитування залежить вд вартост ресурсно бази. Ось як це працю. Укранц розмщують депозити у гривн переважно на шсть мсяцв пд 12,39% рчних. Додамо 2,7% непроцентних витрат банку, 0,5% обов'язкових резервв, 0,45% зборв ФГВФО, 2% плати за ризик прибуток банку 1,5%. Разом - 19,54%.

Наведен дан можуть бути трохи вищими або нижчими залежно вд операцйних моделей, джерел вартост ресурсу кожного банку. Таким чином, тепершн ставки за кредитами об'ктивною реальнстю, яку можна змнити лише шляхом системних реформ послдовних крокв. Як це зробити?

Надважливо - створити джерела "довгих" ресурсв для потечного кредитування. х в Укран нколи не було нема. Без цього системний розвиток потеки неможливий. Близько 60% позик на житло надаються на 15-20 рокв.

До кризи 2008 року вдбувалося штучне залучення ресурсу, переважно в ноземнй валют. Завдяки цьому потека отримала короткостроковий бум, що спричинив глибоку кризу. наслдки остаточно не лквдован донин.

Виршити цю проблему та створити довгостроковий ресурс може, наприклад, успшне запровадження другого рвня пенсйно реформи.

Ще не кнець "епохи низьких ставок". Чому НБУ знизив облкову ставку попри початок економчно кризи

Водночас створення реальних пенсйних накопичень у гривн можливе за умов утримання помрних темпв нфляц та забезпечення макроекономчно стабльност в Укран, а це - стратегчн державн цл, для досягнення яких необхдн скоординован кроки уряду, Нацонального банку та парламенту.

Не менш важливо мнмзувати юридичн ризики посилити права кредиторв.

Для цього слд усунути перешкоди для позасудового врегулювання, виршити проблему примусового стягнення, врегулювати податков аспекти погашення боргв, узгодити законодавство щодо скасування рестрацйних дй, гармонзувати законодавство про споживче кредитування, захистити права кредиторв, запровадити державн гарант, не допускати ухвалення популстських нцатив.

Розумння, чого браку банквськй сфер та економц загалом, , тому варто почати не лише обговорювати проблеми, а й дяти. Однак з огляду на останн под в Укран та свт ми розуммо, що питання потеки знову вдйде на другий план.

Коронаврус запустив ланцюгову реакцю на свтових ринках, що виявляться в масованому розпродажу ризикових активв. До списку цих активв входять як облгац кран, що розвиваються, так сировинн товари.

Очевидно, що збитки свтово економки здатн ослабити попит на укранську експортну продукцю. Вдчутним наслдком кризи може стати зниження котирувань важливих експортних позицй: стал, залзорудно сировини, аграрно продукц. Отже, Укран варто готуватися до ослаблення експорту, який так не зроста.

Такий розвиток подй особливим викликом для бюджетно системи крани. Ще до виникнення нових зовншнх чинникв державний бюджет характеризувався стотним недовиконанням дохдно частини, вн може зазнати додаткових втрат через моврне звуження бази оподаткування.

Невизначеност додала змна уряду. Попри заяви про продовження курсу реформ переговори про кредитну програму з МВФ, ринки чекають вд влади реальних дй.

У травн Украна повинна погасити врооблгац на 1 млрд дол, у вересн - ще на 1,365 млрд дол. На жаль, почастшали розмови про можливе невиконання частини зобов'язань, що пдрива довру нвесторв та кредиторв до Украни.

Якщо так тези не стануть просто розмовами, то про розвиток потечного кредитування доведеться забути, долаючи нш економчн виклики сучасност.

Подробнее читайте на epravda.com.ua ...