2020-10-15 09:00 |
Как кризис отразился на торговой и коммерческой недвижимости и каким будет будущее офисных работников. (укр)
Всесвтня пандемя та локдаун "загнали" людей по домвках. Бльшсть офсних працвникв перейшли на вддалену роботу, а торгов центри зачинилися.
На фон вдсутност успхв у боротьб з COVID-19 роботодавц почали прилаштовуватися до ново реальност, переглядаючи вимоги до робочих мсць працвникв. Це суттво змнило ринок оренди офсних примщень.
Цни на оренду комерцйно нерухомост знизилися будуть знижуватися дал, попереджають експерти. Як криза позначилася на торговельнй та комерцйнй нерухомост яким буде майбутн офсних працвникв?
Офси: коронаврус розвернув тренд
До запровадження карантину, у березн 2020 року, столичний ринок офсно нерухомост з точки зору нвестицй розглядався як перспективний. Попит на ньому перевищував пропозицю, розповли в консалтинговй компан Colliers.
"До пандем, з огляду на низьку вакантнсть, пдвищений попит на яксн об'кти офсно нерухомост та низьк темпи зростання ново пропозиц в попередн роки, очкувалося зростання орендних ставок", - повдомили в компан.
Однак спричинена пандемю криза перевернула ситуацю на ринку. Компан, як вдчули зниження грошового потоку, скоротили найман площ офсних примщень або перехали в бзнес-центри з нижчими орендними ставками.
"Сталнки" дорожч за новобудови: чому зростають цни на вторинне житло
Як наслдок, за перше пврччя 2020 року вакантнсть офсно нерухомост Кива зросла на 3 процентн пункти - з 9% до 12%, свдчать дан консалтингово компан NAI. До кнця 2020 року цей показник може зрости до 18%.
Colliers наводить схожу статистику: вакантнсть у столичних бзнес-центрах найвищого А-класу зросла з 4,5% на початку 2020 року до 7,1% в кнц червня. Вакантнсть офсв В-класу зросла з 7,9% до 10,5%.
За даними компан Cushman & Wakefield, первинна вакантнсть у сегмент офсно нерухомост в кнц другого кварталу 2020 року збльшилася до 9% порвняно з 6,7% в березн. Цьому сприяли зниження попиту введення в квтн-червн в експлуатацю семи бзнес-центрв з загальною площею 69 тис кв м.
"Ринок завмер, нов угоди були заморожен, проте орендар продовжили утримувати офси, подекуди домовившись про короткостроков знижки на 30-50%", - каже кервник вддлу консалтингу NAI Ukraine Марина Гуревич.
Кервник департаменту стратегчного консалтингу компан "Укранська торгова гльдя" (UTG) Костянтин Олйник зверта увагу на дв особливост: маленьк компан стали пережджати у вддален вд центру райони мста, а велик - переводити спвробтникв з орендованих примщень у власну нерухомсть.
За пдрахунками UTG, середньозважена вакантнсть у бзнес-центрах Кива на початку червня досягла 12,8%.[BANNER1]
Адаптивний карантин - адаптивна оренда
З червня офси почали повертатися до робочого ритму. Проте, згдно з опитуванням NAI Ukraine, у 73% офсних компанй близько половини персоналу продовжують повнстю чи частково працювати вддалено.
У вересн попит на оренду комерцйних примщень активзувався, зазнача генеральний директор агентства з нерухомост Park Lane Вкторя Барабаш.
"Найбльше було угод, пов'язаних з перездом. Компан вижджали з примщень шукали нов, бльш цкав в план вартост площ. У вивльнен примщення майже одразу в'жджали нш орендар", - розповда вона.
На думку експертв консалтингово компан CBRE, нов угоди з оренди переважно були зумовлен потребою компанй оновити офси, хоча нод компан скорочували орендован площ через пандемю.
За словами кервного директора компан "Colliers International Украна" Олександра Носаченка, багато компанй вдкладають перезд, оптимзуючи витрати та перебуваючи в очкуванн поглиблення економчно кризи.
"Компан, що орендували примщення "про запас" з перспективою розширення бзнесу, вдмовляються вд них. Особливо в тих випадках, де ще нема нвестицй в ремонт або ж договр оренди закнчуться", - каже вн.
Зараз користуються попитом офси з ремонтом гнучкими умовами, що дозволяють регулювати термн оренди площу примщень, зазначають експерти NAI. Орендар бльш зважено пдходять до вибору офсу: у проритет бюджетн ршення з хорошою якстю вдалим розташуванням.
Цни летять вниз не зупиняються
За перше пврччя дапазон орендних ставок у клас В знизився з 15-23 дол за кв м за мсяць у 2019 роц до 12-20 дол. У клас А верхнй показник не змнився - 30 дол за кв м, а нижнй упав з 23 дол до 20 дол, повдомля Colliers.
За словами Марини Гуревич з NAI Ukraine, середн ринков ставки за новими договорами оренди знизилися на 15-20%. Ставки просдають переважно через умови нових договорв, хоча за поточними угодами можна отримувати знижки. Нових договорв укладаться небагато - лише половина вд обсягу 2019 року.
За даними UTG, у червн оренда 1 кв м на мсяць у клас А становила 25,6 дол (-13% вдносно грудня 2019 року), у клас В - 17,2 дол (-9%), С - 10,7 дол (-10%).
Як скасувати плату за оренду на карантин: буде непросто, але шанси
Барабаш розповла, що найбльш популярними комерцйними примщеннями у вересн стали офси площею 80-400 кв м за цною 10-25 дол за кв м. Експерти прогнозують, що цни на оренду офсв продовжать знижуватися.
"Щонайменше протягом наступних двох кварталв ринок офсно нерухомост в Кив буде у фаз орендаря: пропозиця перевищуватиме попит. Для компанй це гарна можливсть знайти офс у яксному бзнес-центр з оптимальною локацю за лояльншими умовами порвняно з 2019 роком", - каже Носаченко.
Багато компанй у карантинних умовах орендують коворкнги. Вони не вимагають вкладень в ремонти та утримання офсу - нтернет, кава-брейки, переговорн кмнати для проведення зустрчей входять у вартсть оренди робочих мсць. До того ж, у коворкнгах гнучк умови щодо термнв договорв.
Тренди прогнози
Режим самозоляц змусив багато компанй перевести свох спвробтникв на вддалений формат роботи. Частина компанй повернулася в офси псля запуску громадського транспорту у травн, однак значна частина бзнесв працюватиме вддалено принаймн до кнця 2020 року.
Досвд вддаленого формату в середньостроковй перспектив може вплинути на органзацю робочого процесу та пдходи до формування офсного простору. Спввласник партнер компан InCo home Роман Блк вважа, що пандемя стане поштовхом до змн в нфраструктур мст ставленн до офсно роботи.
Наприклад, у Великобритан понад 40% робтникв працюють дистанцйно не збираються повертатися до старо схеми роботи. При цьому передмстя Лондона ожива - офсна нерухомсть користуться там стйким попитом.
"У С показник вддалено роботи в середньому становить 25%. Даних щодо Украни нема, але, гадаю, ми близьк до ц цифри. Усе це обов'язково змнить профль ринку нерухомост в майбутньому", - додав Блк.
За результатами глобального опитування Colliers International, всм з десяти людей хотли б працювати вддалено хоча би день на тиждень псля карантину. Однак це не стане причиною масово вдмови вд офсв.
"Досвд пандем прискорить трансформацю офсв, перетворивши х на локац, як пдвищують рвень спвпрац та нновацй. Багато успшних дей виникають несподвано, завдяки незапланованй взамод рзних людей.
Такого непередбачуваного поднання та нтенсивно кооперац важко досягти за допомогою Zoom або Skype", - каже Носаченко.
До кнця 2020 року в Кив буде введено в експлуатацю 15 бзнес-центрв, сумарна орендна площа яких перевищить 169 тис кв м. Бльша частина з них вийде на ринок упродовж пв року з низьким рвнем вакантност.
За даними NAI Ukraine, на 2020-2023 роки в столиц заявлене вдкриття близько 400 тис кв м нових офсв, що становить близько 20% ниншнього ринку. Це призведе до зниження орендних ставок.
Пандемя може стати рушйним фактором у розвитку традицйних офсв плануванн робочих мсць. З'явиться гбридна модель робочого простору: поднання частково роботи в головному офс, коворкнгу та домашньому офс.
"Ми побачимо реконцепц форматв для адаптац до сучасних умов. Серед них - концепця коофсу, де вся традицйна нфраструктура офсного центру.
Кожному орендарю доступна вся нфраструктура коворкнгу - мсця загального користування з лаунжем, сучасним дизайном примщень, кмнатами очкування, вент-просторами, переговорними, готовими офсами", - вважа Носаченко.[BANNER2]
Торговельна нерухомсть мцно стоть на ногах
Ринок оренди торгових площ майже не змнився. Пдпримцв, як винаймають так примщення, пдтримав попит на товари щоденного користування.
"У процес розповсюдження пандем люди стали бльше економити, що призвело до зниження купвельно спроможност та, вдповдно, товарообгу в ритейлерв. Проте псля скасування карантину у низц сегментв спостергалося значне зростання продажв завдяки вдкладеному попиту", - повдомив провдний експерт "Colliers International Украна" гор Заболоцький.
"Карантин не вплинув н на заповнювансть, н на вартсть оренди торговельних площ. Продуктовий ритейл не зупиняв роботу, а клнти не зверталися за вдстрочкою або переглядом вартост оренди", - каже Блк.
За даними кервника департаменту агентських консультацйних послуг у сфер торговельно нерухомост компан "Cushman & Wakefield в Укран" Катерини Весни, ритейлери, що спецалзуються на продажу модних спортивних товарв, електронки побутово технки, товарв для дтей продовольства, у счн-червн показали зростання на 3-10% порвняно з аналогчним перодом 2019 року.
Експерти зазначають, що внаслдок ршення уряду про закриття ТРЦ найбльше постраждали регональн торгов центри з великою часткою розважального функцоналу, кнотеатрв та закладв харчування.
Опитування ритейлерв показало, що на початку травня 2020 року лише 11% пдпримств продовжували сплачувати орендну ставку в повному обсяз. Здебльшого це стосувалося сегментв, що працювали без обмежень.
Обережно, вас знмають. Як знайти прихован вдеокамери в орендованих квартирах
З початком адаптивного карантину поновили роботу майже вс орендар, а вднедавна функцону розважальний сегмент. "Масового закриття, яке може вплинути на змну показника вакантност, нема", - кажуть у Colliers.
"За всм мсяцв 2020 року оборот торгових центрв в Укран порвняно з 2019 роком зрс на 6% на 7% - у Кив, тод як бльшсть нших кран тльки намагаються вийти на рвень минулого року", - заявила Гуревич.
"Найгрше почуваються кномереж. Оскльки так орендар якрними та формують основн потоки споживачв, то зниження х вдвдуваност негативно вплива на товарообг сусднх орендарв", - повдомили в Colliers.
За даними мжнародних ритейлерв, як працюють на укранському ринку, на момент зняття строгих обмежень рвень продажв в Укран був вищим, нж в бльшост нших вропейських кран. "Це вселя оптимзм", - кажуть у Colliers.
Насиченсть торговими примщеннями зросте на 50%
Середня вакантнсть на ринку комерцйних примщень з початку 2020 року зросла на 3,9% до 12,4% в кнц червня. Спецалсти вважають, що великий обсяг ново пропозиц подальша вичкувальна стратегя орендарв протягом наступних 12 мсяцв призведуть до подальшого зростання вакантност.
Середньозважена декларована орендна ставка комерцйно нерухомост в Кив у червн становила 28 дол за кв м за мсяць для об'ктв класу А 18 дол за кв м - для об'ктв класу В, стверджують у CBRE.
За даними Colliers, найвищ орендн ставки в торгових центрах Кива залишилися на рвн 2019 року: 80 дол за кв м за мсяць. Орендн ставки на головних торговельних вулицях столиц становили в середньому 83 дол.
Загальна пропозиця торгових примщень у Кив протягом пврччя збльшилася на 5,4% становила 1,58 млн кв м. Згдно з заявами девелоперв, до кнця 2020 року введення в експлуатацю нових ТРЦ не очкуться.
Зараз будуються 12 ТРЦ загальною площею понад 800 тис кв м. х вдкриття заплановане на 2021-2023 роки, проте заявлен термни можуть змнитися.
"Насиченсть торговими примщеннями в столиц у 2020 роц становить близько 535 кв м на тис жителв. Порвняно з ншими вропейськими мстами, показник невисокий, але з урахуванням обсягу об'ктв, що будуються, за клька рокв цей показник може збльшитися приблизно на 50%", - повдомили в Colliers.[BANNER3]
ТРЦ не зникнуть
На думку Заболоцького, оснь буде найскладншим перодом для ринку через активну ротацю орендарв у ТРЦ. У короткостроковй перспектив це може вплинути на зростання вакантност. Однак за вдсутност значних потряснь навесн 2021 року показники поступово полпшаться, вважа експерт.
За словами Костянтина Олйника з UTG, головним викликом для ринку залишаться зниження споживчих настров. "Втрата роботи скорочення доходв населення змушують споживачв займати вичкувальну позицю, вдмовлятися вд придбання товарв без необхдност", - говорить вн.
Тимчасом Гуревич вважа, що в ритейлу в Укран дуже хорош перспективи.
"На тл згасання вуличних продажв нерозвиненого онлайн-ринку торгов центри флагманами розвитку наржним каменем галуз. Ми прогнозумо збльшення товарообгу, експансю операторв, поступове вдновлення ставок, введення ново пропозиц з деяким зростанням вакантност", - заявила вона.
InCo home бачить хорошу перспективу в сектор продуктових магазинв нарощу портфель нвестицй. "За останнй рк спостергамо 40-вдсоткове зростання у вдкритт точок продовольчих мереж в Укран. Продовольчий роздрб продуктовий ритейл точно будуть рости", - заявили в компан.
Подробнее читайте на epravda.com.ua ...
