2021-8-12 08:00 |
Сколько в Украине аварийного жилья, когда начнется массовый снос домов и кто заплатит за реконструкцию старых кварталов? (укр)
15 рокв в Укран д закон, що дозволя провести реконструкцю застарлого житла. Перш за все, мова йде про панельн "хрущовки" та будинки, побудован у першй половин двадцятого столття.
Проте закон не запрацював. Змнити стан речей намагаться уряд, пропонуючи четвертий пакет правок, але марно.
Чиновники та забудовники б'ють на сполох: застарлого житла в Укран багато, укранцв потрбно якомога швидше розселяти в нов будинки.
Скльки насправд в Укран аварйного житла, коли почнеться масове знесення будинкв хто заплатить за реконструкцю кварталв "хрущовок"?
Про що йдеться в статт. Ключов висновки
✔ Термн експлуатац панельних "хрущовок" добг кнця. Ц будинки - перш в черз на модернзацю чи знесення.
✔ Знесення кварталв п'ятиповерхвок будвництво на х мсц багатоповерхвок за кошти приватних забудовникв наймоврншим сценарм.
✔ Перш реалзован прокти реконструкц житла можуть з'явитися в раз зниження нормативного вдсотка мешканцв, згодних на переселення - з 100% до 75%.
✔ Ухвалений 15 рокв тому закон спрямований на боротьбу з наслдками проблеми, а не з причиною: нездатнстю власникв ремонтувати сво житло.
✔ Ветхого та аварйного житла в Укран мало, тому найбльш зацкавленими в мплементац закону не мешканц мст, а забудовники.
Нема нчого бльш постйного, нж тимчасове
До 1950-х рокв в окупованй "совтами" Укран бльшсть мешканцв великих мст жили в бараках, комунальних квартирах або в приватному сектор. Потреба у зведенн нового житла пдживлювалася урбанстичними процесами.
Проблему розселення мстян почали виршувати шляхом будвництва масового житла - "хрущовок". Ц будинки характеризувалися маленькою площею примщень, прохдними кмнатами, низькими стелями та вдсутнстю лфтв.
Так, перша кивська "хрущовка", побудована у 1957 роц, мала кухню площею 3 кв м кмнати по 7-8 кв м. Висота стель була бльша, нж довжина стн.
Перша кивська "хрущовка" на Коломийському провулку (Голосв), яку хвалив Микита Хрущов
джерело: БЖ
Перш типов сер житла з малогабаритними квартирами будували з цегли, а згодом налагодили панельне домобудвництво. Перехд на збрн залзобетонн конструкц здешевив вартсть будвництва на 20-30%.
Експлуатацйний термн цегляних "хрущовок" становить 75 рокв, панельних - 50 рокв. Так будинки мали статус тимчасових. Тогочасн партйц розраховували до 2000 року побудувати комунзм, псля чого планували перебудувати цл мкрорайони. Однак реалзувати ц плани не судилося.
У 1991 роц питання застарлого житлового фонду лягло на плеч незалежних держав в умовах ринково економки.[BANNER1]
Модернзаця чи знесення
Балтйськ крани колишнього Радянського союзу виршили питання шляхом проведення каптальних ремонтв п'ятиповерхвок. Фундаменти укрпили, комункац замнили, фасади утеплили. Роботи фнансували фонди С та спввласники. Для цих цлей мешканц отримали пльгов багаторчн кредити.
У Рос пшли ншим шляхом. У 1990-х роках мер Москви Юрй Лужков першим на пострадянському простор представив програму знесення панельних п'ятиповерхвок на баз нвестицйних договорв.
Це виглядало так. За кошти приватно компан зводився стартовий будинок, у який переселялися мешканц "хрущовок". Продажем надлишкових площ стартового дому забудовник компенсовував частину витрат. Псля розселення знесення "хрущовок" нвестор забудовував решту територ.
Мегаполси поглинуть сателти: як влада плану об'днувати укранськ мста
В укрансько влади до проблеми старого житла руки дйшли в середин 2000-х.
У 2006 роц Верховна Рада ухвалила закон, який визначив статус застарлого житла. Це будинки, як за технчним станом не вдповдають сучасним нормативним вимогам щодо безпечного та комфортного проживання граничний строк експлуатац яких завершився.
Застарлими могли визнати будинки, де зношенсть основних конструкцйних елементв перевищила 60%. Пд дю закону також пдпадало житло, визнане аварйним або ветхим (знос елементв будинку сягнув 60-80%).
Дарницька площа, середина 1960-х
джерело: PInterest
Скльки застарлого житла в Укран
За даними Держстату, до 1 счня 2021 року загальна площа житлових примщень в Укран становила 1,014 млрд кв м. Це понад 17,4 млн квартир.
Ветхими визнан 45,6 тис будинкв загальною площею 3,3 млн кв м, у яких жили 54,8 тис укранцв. Аварйного житла Держстат нарахував 1,01 млн кв м або 17,2 тис одиниць. У ньому жили 11,6 тис мешканцв.
Таким чином, загальна площа житла, що пдпада пд дю закону про реконструкцю, становить 4,31 млн кв м або 0,004% вд загально клькост.
У Кив аварйного або ветхого житла нарахували 55,6 тис кв м з 58,77 млн кв м (0,001%), у яких мешкають 1 148 осб. У Кивськй мськй державнй адмнстрац мають свй погляд на те, як визначати застарле житло.
Як повдомили в департамент будвництва та житлового забезпечення КМДА, загальний обсяг застарлого житлового фонду в столиц становить 12,3 млн кв м. Це майже 5,4 тис будинкв, у яких живуть 566,7 тис осб - кожен п'ятий.
Вирватися з мста. Чому кияни "будуються" в област скльки за це платять
Хто ма виршувати, як будинки пдуть на реконструкцю або знесення? За законом, ця функця належить мсцевй влад, яка при виршенн цього питання повинна спиратися на результати обстежень споруд та звернення громадян.
Пд дю закону можуть потрапити не лише панельн "хрущовки", а будь-як будинки: вд цегляних "сталнок" 1930-х рокв до панельних 16-поверхвок 1980-х рокв, якщо органи мсцевого самоврядування пдтвердять х застарлий стан.
Що передбача закон
У закон закладен клька сценарв проведення реконструкц старих будинкв.
1. Без вдселення мешканцв. Перепланування, замна комункацй, утеплення, ремонт даху, надбудова до трьох поверхв мансарди. На час проведення робт власникам квартир можуть надати безкоштовне житло.
2. З вдселенням мешканцв. Будинок виводять з експлуатац перебудовують: змнюють висотнсть, кльксть квартир, загальну житлову площу, замнюють комункац.
3. Знесення. Повне перепланування житлового кварталу зведення нових багатоповерхових будинкв. Власники квартир зможуть обрати мж отриманням житла в новому будинку або грошовою компенсацю.
Останнй сценарй передбача залучення приватного девелопера, який отрима прибуток завдяки продажу "надлишкових" квадратних метрв. Передбачалося, що приватна компаня будуватиме "нульовий" будинок, куди переселятиме мешканцв "хрущовок". Стар будинки зноситиме будуватиме на х мсц нов.
Вдселення здйснюватиметься на вибр власника квартири: у стартовий будинок на постйнй основ або в "маневрений" фонд для тимчасового проживання на перод проведення реконструкц кварталу.
"Сталнки" дорожч за новобудови: чому зростають цни на вторинне житло
За словами аналтикв центру CEDOS, як дослджують житлову полтику, в укранських реалях варант знесення "хрущовок" безальтернативний.
"Департамент мстобудування та архтектури КМДА заявля, що навть Кив, найбагатше мсто Украни, не ма коштв на реконструкцю та будвництво компенсацйного житла. Залишаться лише шукати нвесторв та обирати варант реконструкц з знесенням", - вважають експерти CEDOS.
На думку першого вцепрезидента Будвельно палати Станслава Сташевського, в Укран не вдасться масово модернзувати будинки, бо вони надто зношен. За його словами, держава не зможе повнстю профнансувати реконструкцю, тому потрбн сприятлив умови для приватних нвесторв.
Джерелами фнансування реконструкц або замни житлового фонду закон визнача грош нвесторв та фондв реконструкц, а також кошти державного та мсцевих бюджетв "з подальшим х поверненням".[BANNER2]
Перший млинець нанвець
Ухвалений у 2006 роц закон не запрацював. На це дв основн причини.
Перша поляга у закладенй норм про згоду 100% мешканцв на реконструкцю або знесення житла. Тобто вдмова навть одного власника чи зарестрованого у квартир жителя будинку виключа можливсть переселення.
Друга - розмр коефцнта вдшкодування за житло на рвн 1,5. При перезд в новий будинок мешканцям повинн давати житло, площа якого на 50% бльша.
На громадських обговореннях забудовники наголошували, що економчно доцльним коефцнт 1,5 може бути тльки в центральних районах столиц. У маленьких мстах навть рвнозначна компенсаця може бути невигдна бзнесу.
Купвля квартири: з чого будують житло в Укран та як переврити яксть
Мнстерство розвитку громад та територй погоджуться: закон не запрацював.
"Ус роботи з реконструкц мають проводитися за кошти забудовникв, згоду на реконструкцю зобов'язан надати 100% мешканцв багатоквартирного будинку, а в громадян острах можливо втрати житла", - заявили ЕП в директорат просторового планування територй та архтектури мнстерства.
Там додали, що закон недвий через вдсутнсть державного фнансування.
З боку забудовникв головна претензя до документа поляга у вдсутност преференцй за участь у прокт реконструкц. Компан хотли б отримати пльги на сплату оренди за землю пдключення до нженерних мереж або безкоштовно отримувати земельн длянки пд нову забудову.
1966 рк, Нивки
джерело: PInterest
У 2017 роц департамент будвництва КМДА замовив розробку прокту програми реконструкц застарлого житла. Як стало вдомо ЕП, нараз розробили перший другий етапи прокту програми. Що передбачають ц етапи та яка х загальна кльксть, в адмнстрац не повдомили.
"Псля ухвалення змн до закону влада зможе вживати бльш дв заходи для реконструкц застарлого житлового фонду", - повдомили в департамент.[BANNER3]
Добровльно-примусове виселення
Аби закон запрацював, до нього внесли три пакети правок. У 2021 роц Мнстерство розвитку громад та територй направило на розгляд уряду четверту версю змн. Що вони передбачають?
Реконструкця стане можливою, якщо за не проголосують власники квартир та нежитлових примщень, що займають 75% бльше площ будинку. Питання розмру коефцнта вдшкодування за старе житло виноситимуть на розгляд органв мсцевого самоврядування. Вони виршуватимуть, який коефцнт привабливий для мешканцв та економчно обрунтований для забудовникв.
Ршення про знесення будинкв ухвалюватиме мсцева влада псля розробки плану реконструкц кварталу та письмово згоди на перезд власникв квартир.
Революця на ринку житлово нерухомост: як новий закон може покнчити з "будвельними прамдами"
Нова редакця закону також передбача можливсть фнансування реконструкц кварталв застарлого житлового фонду за кошти державного та мсцевих бюджетв, нвесторв-забудовникв, пдпримств та органзацй, на баланс яких перебувають об'кти нерухомого майна, а також за кошти з нших джерел.
Реконструкц пдлягатимуть не лише багатоквартирн будинки, а й об'кти соцально-транспортно нфраструктури, розташован в межах кварталу: дитяч садки, школи, медичн заклади, дороги. Можна буде збльшити або зменшити площу квартири, докупивши надлишков метри або продавши х забудовнику.
Чим завершиться чергова спроба внести змни, невдомо. Пд час громадських обговорень документа пропозиц та зауваження до його змсту не надходили.
Проба будвельного крана
У 2018 роц компаня "нтергал-буд" спробувала запустити плотний прокт з вдселення мешканцв двох будинкв у новозбудоване житло. Мова йде про цеглян будвл на вулицях Макарвськй та Академка Ромоданова у Кив.
Обидв п'ятиповерхвки розташован на схил , за словами представникв "нтергал-буду", мають ненормативний нахил. Компаня назива х аварйними, проте у вдповдному перелку КМДА вони вдсутн.
Поруч з цими будинками девелопер плану побудувати ЖК "Макарвський" (стара назва - ЖК "Кивська Швейцаря"). Стар будинки фрма хоче знести, укрпити 800 метрв схилу Реп'яхового яру звести три 25-поверхвки.
Як купити квартиру на вторинному ринку. нструкця для покупця
Мешканцям аварйних будинкв компаня запропонувала отримати квартиру у будь-якому ЖК, побудованому пд власним брендом, з коефцнтом 1,1-1,2. Власникам "гостинок" площею до 15 кв м пропонують смарт-квартири.
Згоду на переселення дали 95% мешканцв. Необхднсть стовдсотково згоди головною перепоною. "Деяк положення закону про комплексну реконструкцю кварталв застарлого житлового фонду працюють проти, а не на благо", - скаржиться комерцйний директор "нтергал-буду" Анна Лавська.
У компан стверджують, що можуть побудувати ЖК "Макарвський" без знесення старих будинкв. Якщо вдасться отримати 100% пдписв жителв, розраховують на землю пд майбутню забудову як компенсацю.
Замсть висновку
Закон про реконструкцю застарлого житла покликаний полпшити яксть життя громадян. Результати опитування центру CEDOS свдчать, що 53% укранцв задоволен станом будинку, у якому живуть, лише 25% - не задоволен.
Чи сну масовий запит на знесення старого житла з боку спввласникв будинкв, не вдомо. Як не дивно, активний запит де вд забудовникв - у них чткий комерцйний нтерес.
Зниження вдсотка згодних на знесення будинку до 75% та "ручна" регуляця компенсацйного коефцнта може запустити процес перебудови житлових мкрорайонв, та чи виграють вд цього укранц?
Сучасн будинки мають беззаперечну перевагу перед старими в план енергоефективност. Проте слабке мсце старих будинкв - комункац - не завжди виявляться сильною стороною нових будинкв.
Власники квартир у новобудовах часто скаржаться на халатнсть будвельникв, невдповднсть житла державним нормам та низьку яксть матералв. Чи можна тод розраховувати, що девелопери будуватимуть яксне житло для розселення?
Як спввласники будинкв можуть покращити яксть життя вже зараз?
У Кив пропонують скористатися програмами спльного фнансування робт з каптального ремонту або теплово модернзац.
Назва програми "70/30" говорить сама за себе: 70% вартост ремонту покриваться з бюджету, решту платять мешканц. Так можна реконструювати дм, пдвищити його енергоефективнсть, переоснастити нженерн мереж.
Подробнее читайте на epravda.com.ua ...
