В изменениях в законодательство об открытии рынка земли заложены нормы, которые могут привести к массовым судебным искам. (укр)

Останнм часом точиться багато розмов навколо переважного права на викуп земл.

Воно повинно забезпечити першочергове право орендаря придбати земельну длянку у власника за цною, за якою вона буде продаватися.

Наводимо клька фактв про переважне право на викуп нерухомост.

1. Переважне право на викуп нерухомо реч, у тому числ земельно длянки, наймачем (орендарем) передбачене в укранському законодавств давно. Вдповдн норми мстяться у Цивльному кодекс (частина 2 статт 777 ЦК) та закон Украни "Про оренду земл" (стаття 9 закону).

2. Для реалзац переважного права власник повинен мати намр продати земельну длянку.

3. Суб'ктом переважного права, вдповдно до закону "Про оренду земл", орендар, який може розпоряджатися орендованою земельною длянкою.

4. Орендар може першочергово купити длянку, якщо виплатить цну, за якою вона продаться. Це значить, що власник зможе продати длянку ншй особ (не орендарю) за цною, не нижчою вд т, яка була запропонована орендарю.

5. Власник повинен у письмовй форм повдомити орендарю про продаж та цну земельно длянки.

Таким чином, купвля-продаж земель псля зняття мораторю повинна вдбуватися з дотриманням переважного права на викуп земельно длянки орендарем. Саме це зазначено в закон "Про внесення змн до деяких законодавчих актв Украни щодо умов обгу земель сльськогосподарського призначення", який набуде чинност 1 липня 2021 року.

Зокрема, передбачене внесення змн до Земельного кодексу, за якими купвля продаж здйснюються з дотриманням переважного права на придбання длянки.

Ринок земл вдкрили, мораторй скасували: що треба знати про новий закон

Дал за текстом йде важливе нововведення: "Переважне право на придбання земельно длянки може бути передане його суб'ктом ншй особ, про що такий суб'кт ма письмово повдомити власнику земельно длянки".

Тобто закон про обг земл вводить нститут передач переважного права третй особ. Розбермо особливост цього нституту ймоврн шляхи його реалзац.

Передавання переважного права третй особ не заборонене цивльним та земельним законодавством, про що опосередковано свдчать норми Цивльного кодексу. Там вказано, що передавання спввласником переважного права купвл частки у прав спльно частково власност ншй особ не допускаться.

Тобто, йдучи вд зворотного, передавання переважного права купвл одним з спввласникв майна допускаться, крм випадку купвл частки у прав спльно частково власност. З цього можна зробити висновок, що загалом конструкця передавання переважного права такою, що вдповда нормам законодавства.

нший аргумент - одню з ключових засад цивльного законодавства свобода договору. Сторони мають право врегулювати в договор, передбаченому актами цивльного законодавства, сво вдносини, як не врегульован цими актами.

Втручання держави в договрн вдносини та введення мперативно норми про те, що орендар може передати переважне право третй особ, повдомивши про це власника, таким, що порушу право власност.

Тобто всх власникв длянок, у яких укладен договори оренди земл, закон про обг поставив перед фактом, що орендар може передати належне йому переважне право будь-кому без згоди власника. Фактично власник втрача контроль над тим, кому вн в кнцевому пдсумку прода земельну длянку.[BANNER1]

Свого часу при тлумаченн переважного права орендаря на викуп земельно длянки Конституцйний суд Украни у ршенн 31-рп/2009 вд 10 грудня 2009 року вказав, що нацональний законодавець з метою пдтримання соцально справедливост в суспльств як складово публчного нтересу може допустити захист нтересв орендарв майна, встановивши обмеження права його власникв щодо визначення ними умов продажу орендованого майна.

Ми вважамо, що тут не йдеться про пдтримання соцально справедливост, адже ми говоримо про приватне майно та договрн вдносини. Враховуючи описане, вважамо, що норма про передавання переважного права третй особ порушу права власника длянки на вльне розпорядження його землею.

Норма закону навть не передбача застереження "якщо нше не передбачене договором". Це значить, що власник при укладенн договору оренди завжди матиме обтяження про можливсть передавання переважного права ншй особ.

Натомсть доцльно було закрпити у законодавств норму про те, що переважне право на викуп земельно длянки орендарем може бути передано ншй особ, якщо це передбачено умовами договору оренди.

Юридичн особи та ноземц не суб'ктами переважного права та не зможуть передати його третм особам. Так, статтею 9 закону про оренду земл передбачено, що суб'ктом переважного права орендар, який, вдповдно до закону, може мати у власност орендовану земельну длянку.

При цьому юридичн особи та ноземц не можуть мати у власност аграрн земельн длянки до настання певних умов, тому вони як чинн орендар не суб'ктами переважного права не можуть передати те, що м не належить.

Ус розумють, що лобстами ц норми були чинн орендар - юридичн особи, так зван аграрн холдинги. роня в тому, що без додаткових змн до законодавства так особи не суб'ктами переважного права.

Нардеп Микола Сольський: Ус зможуть купувати бльше 100 гектарв земл через родичв, коханок чи партнерв

Норма про можливсть передавання переважного права на викуп третй особ поширються не тльки на аграрн земл, а й на нш категор земель. Також вона може поширюватися на державн та комунальн земл (у випадку зняття заборони на х продаж), що, на нашу думку, мстить високу корупцйну складову.

До договору про передавання переважного права на викуп длянки застосовуватимуться положення цивльного законодавства про вдступлення права вимоги, що фактично замною кредитора в частин зобов'язання.

Статтею 513 ЦК передбачено, що правочин щодо замни кредитора у зобов'язанн вчиняться у такй самй форм, що правочин, на пдстав якого виникло зобов'язання, право вимоги за яким передаться новому кредиторов.

Правочин щодо замни кредитора у зобов'язанн, яке виникло на пдстав правочину, що пдляга державнй рестрац, ма бути зарестрований в порядку, встановленому для рестрац цього правочину, якщо нше не встановлено законом. Тобто такий договр вчиняться у тй же форм, у якй був вчинений договр оренди длянки, та пдляга державнй рестрац.

Передавання переважного права на викуп ншй особ може розглядатися як новий вид обтяження та пдлягати обов'язковй рестрац в Державному рестр прав на нерухоме майно. Крм того, необхдно встановити, що таке передавання може бути здйснене лише один раз тльки первсним орендарем.

Врегулювання потребують процедурн моменти нформування власника про намр продати длянку та орендаря - про передання переважного права ншй особ. Уточнення потребують строки та форма вдповдних повдомлень.

Враховуючи описане, ми бачимо, що конструкця передавання переважного права мстить низку недолкв. Власники будуть намагатися обходити норми про переважне право шляхом укладення договорв дарування чи мни. Усе це спричинить конфлкти , як наслдок, судов спори.

Зараз ц норми обговорюються для х законодавчого доопрацювання. Можливо, варто вдмовитися вд таких сумнвних нововведень, щоб не ускладнювати земельн правовдносини ще бльше. Крм того, як виявляться, головн стейкхолдери цих норм не зможуть х реалзувати у такй редакц.

Подробнее читайте на epravda.com.ua ...