В кругу девелоперов для урегулирования правоотношений используют такой правовой инструмент, как суперфиций. Насколько он эффективен?

Останнм часом у кол девелоперв для врегулювання правовдносин використовують такий правовий нструмент, як суперфцй.

Вн не просто став додатковою договрною конструкцю мж забудовником та власником земельно длянки, а фактично замнив собою будвельний пдряд.

Сьогодн ми розберемося, чим викликана несподвана популярнсть суперфцю, чи все так гладко, як здаться та чи коректне застосування суперфцю при реконструкц снуючого об’кту?

Проте для початку визначимось, що ж таке суперфцй з чим його дять.

У римському прав суперфцй означа спадкове вдчужуване право на користування будвлею, що зведена на чужй земл.

У сучасному укранському прав - це право користування чужою земельною длянкою для забудови, окремий вид прав на чуж реч.

Особливсть суперфцю поляга в тому, що таке право може вдчужуватися землекористувачем або передаватися у порядку спадкування, а також да право землевласнику на прибуток вд промислових об’ктв, збудованих на земельнй длянц, наданй на умовах суперфцю.

Суперфцй може бути встановлений на визначений або на невизначений строк. Винятком земельн длянки державно чи комунально власност, строк користування якими для забудови не може перевищувати 50 рокв.

Суб’ктами суперфцарних правовдносин власник земельно длянки та суперфцарй (землекористувач, який ма намр здйснити забудову).

При встановлен суперфцю, землекористувач набува право забудови отриманою земельно длянки та встановлене законодавством право власност на будвл (споруди), споруджен на цй земельнй длянц.

[BANNER1]Окрм права власност на споруджен об’кти нерухомого майна, до землекористувача переходить право власност, право користування земельною длянкою, на якй вони розмщен, без змни цльового призначення в обсяз та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Здавалось би, що й цих "бонусв" достатньо, щоб зрозумти девелоперськ компан в х прагненн до застосування суперфцарно модел.

Проте це не дин переваги, що так приваблюють забудовникв.

Правовдносини суперфцю, насправд, не так просто припинити, принаймн для власника земельно длянки.

Справа в тому, що законодавство встановлю вичерпний перелк пдстав для припинення права користування земельною длянкою для забудови. Такими пдставами вдповдно до Земельного кодексу :

* поднання в однй особ власника земельно длянки та землекористувача;

* сплив строку, на який було надано право користування;

* вдмова землекористувача вд права користування;

* вдчуження земельно длянки приватно власност для суспльних потреб чи з мотивв суспльно необхдност;

* прийняття уповноваженим органом виконавчо влади, органом мсцевого самоврядування ршення про використання земельно длянки державно чи комунально власност для суспльних потреб;

* невикористання земельно длянки для забудови в раз користування чужою земельною длянкою для забудови протягом трьох рокв поспль;

* припинення д договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства;

* ршення суду про припинення права користування земельною длянкою для забудови.

Як бачимо, законодавець, створюючи норми права, що регулюють вдносини суперфцю, був бльш прихильний до землекористувача, нж до власника, якого було практично позбавлено можливост припинення суперфцю, окрм як за ршенням суду.

Таку нервнсть у правах нормотворц пояснюють необхднстю забезпечення сталост суперфцарних вдносин через тривалсть процесу будвництва.

Можливо, в цьому певний сенс. Але ж нша сторона медал: на законодавчому рвн так само мають бути передбачен штрафн санкц/компесаця саме власнику длянки вд суперфцаря за нанесену земельнй длянц шкоду у зв’язку з початком будвельних робт та/або вдшкодуванню збиткв спричинених вдмовою користувачем вд суперфцю.

Аналогчно вигляда ситуаця з правовими наслдками припинення права користування земельною длянкою, на якй була споруджена будвля, встановленими Цивльним кодексом.

Законодавством визначено, що власник земельно длянки та власник ц будвл мають самостйно визначити правов наслдки такого припинення.

А в раз недосягнення згоди власнику земельно длянки надали право вимагати вд власника будвл знесення та приведення земельно длянки до стану, в якому вона була до надання у користування

[BANNER2]Але в тому випадку, коли вартсть будвл явно перевищуватиме вартсть земельно длянки, суд з урахуванням пдстав припинення права користування земельною длянкою постановить одне з трьох ршень:

- ршення про викуп власником будвл земельно длянки, на якй розмщена будвля;

- ршення про викуп власником земельно длянки будвл, збудованй на длянц;

- ршення про визначення умов користування земельною длянкою власником будвл (споруди) на новий строк.

Чесно кажучи, вище наведен норми Цивльного кодексу виглядають, м’яко кажучи, дивно викликають низку питань:

1. Про який викуп земельно длянки власником будвл або викуп будвл власником земельно длянки йде мова навщо?

2. Якими будуть правов наслдки припинення суперфцю на етап незавершеного об’кта будвництва? В тому числ, в раз рестрац права власност на недобудову?

3. Який статус матиме об’кт незавершеного будвництва псля рестрац права власност на нього з огляду на те, що, згдно приписв ЦК, правом власност право особи на реч (майно), як в свою чергу подляються на рухом та нерухом?

Колзйнсть неврегульовансть вдносин, що виникають у зв’язку з передачею права користування земельною длянкою для забудови, стосуться не лише пдстав для припинення суперфцю чи правових наслдкв, пов’язаних з таким припиненням, а й з невизначенстю договору, з якого виникають правовдносини суперфцю.

снуюч прогалини переносять врегулювання таких вдносин з законодавчого поля на поле судочинства.

як наслдок, неоднозначний пдхд у виршенн спрних питань та, вдповдно, порушення прав власникв земельних длянок або землекористувачв.

Враховуючи все це, давайте пдведемо пдсумки, як переваги нада девелоперам суперфцй:

1) набуття права власност на будвл (споруди), споруджен на переданй земельнй длянц;

2) набуття права власност/права користування земельною длянкою, на якй розмщен будвл (споруди) без змни цльового призначення в обсяз та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача);

3) право на розрвання договору в односторонньому порядку (вдмова вд користування земельною длянкою) у будь-який час;

4) сталсть правовдносин та пов’язан з цим мнмальн ризики дострокового припинення суперфцю через практичну вдсутнсть у власника земельно длянки тако можливост. Як результат - реальн можливост у забудовника нав’язувати вигдн для нього "правила гри".

На превеликий жаль, власнику земельно длянки в цьому сенс пощастило менше.

Проте суперфцй використовують не лише при новому будвництв, а й при реконструкц снуючих об’ктв.

ось тут здоровий глузд вдходить на останн мсце.

Адже застосування суперфцю до вдносин, що виникають з реконструкц об’кту, неприроднм та юридично некоректним у тому числ через те, що таке застосування спричиня колзю норм цивльного та мстобудвного законодавства.

[BANNER3]Якщо в ситуац, коли суперфцй отримано на забудову ново длянки, суперфцарй набува статус замовника в розумнн норм цивльного законодавства, й органзову будвництво на власний розсуд.

При укладенн ж суперфцю для реконструкц у суперфцаря вдсутн право замовника будвельних робт у зв’язку з вдсутнстю прав на об’кт.

Вдтак суперфцй може розглядатись як альтернатива правовй модел оренди. Але не будвельному пдряду.

Це рзн правовдносини вони мають бути врегульован шляхом укладення окремих договорв або через оформлення змшаного договору, який мститиме в соб елементи деклькох правочинв.

Наприклад, договору оренди (найму) будвл з стотними умовами договорв: пдряду, доручення та договору про передачу нерухомого майна в якост розрахункв за договором пдряду та оренди; договору спльно дяльност з стотними умовами договорв: оренди (найму) будвл, пдряду, доручення та договору про розподл часток в спльнй частковй власност.

При цьому невд’мним елементом двох запропонованих договрних конструкцй буде письмова згода власника будвл на реконструкцю об’кта.

Ну останн, але надважливе. Договр про встановлення суперфцю у будь-якому випадку допуска, що разом з суперфцарм земельною длянкою може користуватися сам власник.

Дуже важливо регламентувати повноваження цих осб.

Подробнее читайте на epravda.com.ua ...