Можно ли увеличить объемы ипотечного кредитования без нагрузки на государственный бюджет? (укр)

потечне кредитування потужним нструментом активзац економчно дяльност, що в умовах економчно кризи набува особливо ваги.

У березн 2021 року за нцативи Президента Украни було розпочато державну програму "Доступна потека 7%". За неповн 10 мсяцв банки видали потечних кредитв на суму близько 1,1 млрд гривень.

Скористалися програмою близько 1300 укранських смей. Враховуючи те, що лише на квартирному облку в Укран перебували понад 650 тис. громадян, як потребують полпшення житлових умов, очевидно, що темпи забезпечення громадян житлом потребують прискорення.

Для цього Уряд у листопад здйснив докапталзацю ПрАТ "Укранська фнансова житлова компаня" шляхом випуску ОВДП на 20 млрд гривень та поповнив статутний каптал компан.

Ц кошти мають бути використан на виконання поточних зобов’язань Державно потечно установи (ДУ), приднано до УФЖК, та запуску нових програм забезпечення громадян житлом на умовах потечного кредитування та фнансового лзингу.

Стартов умови

Варто вдзначити, що й простр для розгортання масово потеки в Укран чималий: рвень проникнення потечного кредитування у сегмент домогосподарств становить лише 0,6% ВВП, а без урахування непрацюючо валютно потеки, сформовано ще до 2008 року - мзерн 0,4% ВВП.

Навть попри активзацю гривневого потечного кредитування у 2021 роц, його загальний обсяг (у перерахунку на гривню) майже учетверо нижчим, нж до початку валютно кризи (девальвац гривн) у 2008 роц, а вдносно розмру економки - найнижчим серед кран Центрально та Схдно вропи (ЦС).

Працюючими гривневими потечними кредитами в Укран, навть якщо вважати спвпозичальниками членв см’ основного позичальника, охоплено менше 0,2% вд клькост населення у вц вд 15 рокв старше, тод як в кранах ЦС цей показник становить вд 15% до 20%.

При цьому, рвень забезпечення укранцв житлом у 2-3 рази менший вд середнього для громадян кран С та найбльш населено крани свту - Китаю. Бльше того, майже 80% житлового фонду в Укран фзично застарлим та енергонеефективним, а отже потребу значних нвестицй у реновацю.

Чи потрбн взагал державн програми?

Економчна доцльнсть державних програм субсидування ставок потечних кредитв обумовлються х позитивним впливом на економчну активнсть в кран - зростання будвництва та сумжних галузей та збльшення податкових надходжень можуть компенсувати витрати на пдтримку вдповдних програм.

потека: майже нульовий ринок величезний потенцал зростання

Крм того, так програми виконують важливу соцальну функцю, напр. пдтримку окремих категорй населення (вйськов, багатодтн родини, шкльн вчител), як не мають можливост залучати потечн кредити на ринкових умовах.

По сут, так програми можуть виступати поштовхом для активзац певних сегментв кредитування (МСБ, купвл житла) на ринкових засадах.

Однак розширення цих програм на масову аудиторю може виявитися занадто обтяжливим як для бюджету, так громадян, як не використовують потеку, проте стикатимуться з пдвищенням вартост житла через збльшення попиту на нього.

Тому у бльшост кран так програми мають адресний характер щодо конкретних категорй населення.

Недолки державних програм пдтримки кредитування?

Основним недолком програм урядово пдтримки програм кредитування обмеженсть бюджетних ресурсв, яка не дозволя усм громадянам скористатися ними рвною мрою. Зрозумло, що лише за рахунок держави (себто, нших платникв податкв) забезпечити всх громадян, як цього потребують, житлом не можливим.

Важливо також усвдомлювати, що вартсть пльгового (5% або 7%) потечного кредиту для позичальника не означа того, що такою ж вартсть витрат для держави, за рахунок яких субсидуються програми кредитування.

Насправд, Уряд запозичу кошти на ринку пд ринков ставки (нараз довгостроков ОВДП в гривн розмщуються пд 13%+).

Додаючи до вартост грошей % банкв за обслуговування процесу видач кредиту, вартсть страхування, оцнки майна та кредитних ризикв, отримумо, що держава "прода" грош потечним позичальникам щонайменше вдвч дешевше, нж вони обходяться й самй.

Окрм того, залежно вд модел конкретно програми (компенсаця вдсоткв чи рефнансування тла потечного кредиту банку) ключовими ризиками для них можлива нестача коштв для покриття вартост обслуговування кредиту (якщо субсидуться ставка) чи ризик неплатоспроможност провайдера державно пдтримки, що може виникнути внаслдок дефолту позичальникв (як це було у випадку з ДУ).

Як активзувати потечне кредитування?

Очевидно, що спираючись лише на державну пдтримку запровадити масове потечне кредитування не ан можливим, ан доцльним. Зменшенню залежност розвитку ринку потечного кредитування вд державних субсидй може сприяти посилення його ринково складово.

Варто вдзначити, що вартсть кредитв банкв (як вони "продають" позичальникам) безпосередньо залежить передусм вд вартост х фондування (грошей, як банки "купують").

Оскльки державн програми спрямовуються саме на зменшення вартост кредитного продукту для кнцевого споживача (позичальника), зниження вартост грошей, принаймн у цьому сегмент ринку, та пдвищення стйкост такого фондування для банкв дозволить м надавати кращ (за вартстю та строковстю) умови для свох клнтв.

Однак проблема дефциту довгострокових пасивв залишаться для банкв актуальною. До кризи 2008 року джерелом таких пасивв (щоправда, в ноземнй валют) були довгостроков запозичення банкв на зовншнх ринках, як спрямовувалися на кредитування валютно потеки, тим самим, покладаючи валютн ризики на кнцевих позичальникв.

Наслдки реалзац тако стратег все ще спостергаються на балансах банквсько системи.

У сучасних умовах джерелом стйких та довгострокових пасивв у гривн може бути запуск системи накопичувально пенсйно системи, пдвищення строковост депозитних вкладв, а також центральний банк - через спецальн механзми рефнансування.

Це передбачатиме розширення продуктово лнйки центрального банку шляхом запровадження спецальних програм рефнансування, забезпеченням за яким виступатимуть портфел потечних кредитв банкв (що вдповдатимуть вимогам щодо якост) або потечн облгац, забезпечен грошовими потоками вд потечних кредитв.

У мжнароднй практиц так модел запроваджуються центральними банками у взамод з Урядами та передбачають створення преференцйних умов рефнансування центральними банками кредитв, що спрямовуються за напрямами, як потребують пдтримки.

У жовтн 2021 року в Угорщин центральним банком було започатковано програму фнансування „зеленого" будвництва (GS Green Home Programme), яка ма на мет стимулювання будвництва нових екологчно стйких (з кращою енергоефективнстю) об’ктв нерухомост.

Згдно з умовами ц програми, яка вже була протестована на попереднх стадях пдтримки кредитування малого та середнього бзнесу, центральний банк забезпечу банкам довгостроковий та дешевий фнансовий ресурс за ставкою 0% на умовах, що фнансов установи кредитуватимуть фзичних осб-позичальникв за ставкою не вище 2,5% рчних при купвл ними енергоефективних помешкань для власного проживання.

Максимальний обсяг кредиту та його строку за програмою становлять 70 млн форинтв (~190 тис. вро) та 25 рокв вдповдно. Крм того, програмою обмежуються додатков платеж (окрм процентв), як банки можуть стягувати з позичальникв на свою користь або третх осб (нотаральн послуги, оцнка).

В умовах Украни така програма могла б передбачати надання центральним банком кредитв рефнансування банкам за зниженою ставкою та пд заставу цих кредитв (на портфельнй основ та високо якост, з можливою замною непрацюючих кредитв у портфел на працююч) або цнних паперв, випущених шляхом сек’юритизац цих кредитв.

Обсяг можливого рефнансування для банку розраховуватиметься на пдстав даних щодо змни обсягу портфелю потечних кредитв.

Оцнка ризикв за вдповдними категорями активв у регуляцях центрального банку ма вдповдати наявному сторичному досвду та х юридичнй захищеност, проте й не бути занадто консервативною, аби не перешкоджати розвитку вторинного ринку таких активв.

Включення потечних облгацй (що вдповдають вимогам регулятора щодо кредитно якост та ншим вимогам, до перелку активв, як прийнятним забезпеченням за кредитами рефнансування, дозволить суттво пдвищити лквднсть вдповдно категор активв та стимулюватиме розвиток вторинного ринку таких цнних паперв.

В свою чергу, розвиток потечного кредитування та ринкв потечних облгацй дозволять створити передумови для зниження регулятором ступеню ризиковост вдповдних категорй активв при розрахунку адекватност регулятивного капталу банкв.

Це, вдповдно, дозволить вивльнити каптал банкв за чинними потечними кредитами та розширити можливост надання нових кредитв, пдвищити рентабельнсть потеки у розрахунку на каптал та сприяти зниженню потечних ставок.

Стимулюватиме розвиток потечного кредитування також калбрування центральним банком вимог щодо розрахунку банками буферв капталу, як плануються до запровадження у 2022-2024 рр.

Ключова вдмннсть таких програм вд нин снуючих - вдсутнсть навантаження на державний бюджет та ризикв недостатност коштв для х пдтримки через рк, два або 10. Не менш важливою перевагою програм, що спираються на ринков стимули, можливсть х мультиплкац, оскльки в цьому випадку кредитн можливост не стримуються обмеженстю бюджетних ресурсв або додатковими критерями щодо участ у цих програмах, а визначаються фнансовими установами самостйно з урахуванням прийнятного для них рвня ризику.

Важливо наголосити, що запровадження спецальних програм рефнансування не обмежуватиме двост стандартних нструментв монетарно полтики та не матиме надмрного впливу на нфляцю, оскльки вдповдн кошти спрямовуватимуться у сфери, як створюватимуть пропозицю товарв послуг, тим самим компенсуючи збльшення попиту. Наприклад, Банк Рос маючи цлий ряд спецальних програм рефнансування активно оперу ключовою ставкою у вдповдь на посилення нфляцйного тиску.

Як реформи нам ще потрбн?

Запровадженню цивлзованих вдносин на ринку нерухомост сприятиме реалзаця законодавчих нцатив, спрямованих на упровадження модел фнансування житлового будвництва з застосуванням рахункв умовного збергання (ескроу) та гарантування прав нвесторв на об’кти нерухомого майна, як знаходяться на стад будвництва.

Рахунки ескроу виступатимуть стйким та надйним джерелом пасивв для банкв та стимулюватимуть розвиток проктного фнансування забудовникв з боку банкв, як отримають забезпечення у сум залишкв на таких рахунках, та, вдповдно, матимуть можливсть знизити вартсть ризику, що закладаться до вартост кредитв, наданих забудовникам.

Змна модел взамовдносин банкв, забудовникв та нвесторв дозволить Нацональному банку адаптувати власну нормативно-правову базу в частин вимог щодо оцнки банками ризикв за такими операцями. Адже на сьогодн банки оцнюють ризики за вже збудованим житлом на рвн 50%, а за незбудованим (первинний ринок) - на рвн 100%. Це, у свою чергу, зменшить навантаження на каптал банкв, розширить можливост видач ними нових потечних кредитв та зниження ставок за ними.

Застосування державних гарантйних (страхових) механзмв за допомогою вже наявно або новостворено нфраструктури дозволить розподлити ризики кредитування мж державою та банками, що стимулюватиме фнансов установи активнше йти у цей сегмент.

Варто зазначити, що за результатами монторингу Банку Рос, проведеному у жовтн 2020 року (через майже 1,5 роки псля запровадження ново модел ринку фнансування придбання нерухомост з використанням рахункв ескроу), жоден з проктв, що реалзуються за такою схемою, не потрапив у категорю проблемних.

Крм того, законодавче обмеження частки коштв нвесторв у будвництв нового житла та запровадження вимоги щодо обов’язково участ у його фнансуванн безпосередньо забудовником (шляхом використання власних коштв або кредитв), хоч, моврно, збльшить вартсть нового житла, проте за рахунок посилення вдповдальност ("skin in the game") забудовника суттво знизить ризики перетворення новобудови на недобудову.

Висновок

Поднання нструментарю центрального банку з державними програмами Уряду з частково компенсац вартост потечних кредитв (субсидування ставки) разом з законодавчим посиленням захисту прав кредиторв на первинному ринку нерухомост та удосконалення функцонування ринку похдних цнних паперв (у тому числ, потечних облгацй) може дати революцйний поштовх розвитку потеки та житлового будвництва в Укран.

Ключовий виклик для реалзац вдповдно нцативи - спроможнсть налагодити ефективну колаборацю мж центральним банком та Урядом та ефективний менеджмент загальнодержавних програм та проктв.

Подробнее читайте на epravda.com.ua ...